Пятница, 01 февраля 2013 11:11

Квартирный вопрос – ответ

Адвокат Михаил Шелестинский отвечает на новые вопросы читателей «Куйбышевца».







{typography quote_design}
 
Мне и моей сестре по наследству достался дом. Он официально юридически поделен на две равные части, каждая из которых – с отдельным входом, системой отопления, подачей электричества, газа, своим земельным участком. Общая в доме только стена. По семейным обстоятельствам хочу разъехаться, но возможно ли продать принадлежащую мне половину дома без согласия сестры? (Анна)
 
{/typography}
 
Вы можете без каких-либо препятствий продать свою собственность, но учтите следующее:
во-первых, если дом поделен по долям, то участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
 
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
 
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
 
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
 
Во-вторых, если домовладение реально разделено на две независимые части, то вы можете и не предупреждать сестру о готовящейся сделке. У вас должны быть отдельные свидетельства о праве собственности на часть дома и на часть земельного участка.
 
{typography quote_design}
 
У нас с бывшим мужем 3-комнатная квартира, где на общей площади 75 кв. метров зарегистрированы 5 человек. Две доли принадлежат мне и моему несовершеннолетнему сыну, но родители мужа намереваются выставить нас из этого жилья. На что я могу претендовать при размене, и есть ли надежда получить при этом мне и ребенку хотя бы 1-комнатную квартиру? (Евгения Петрова)
 
{/typography}
 
Начнем с того, что выселить вас с несовершеннолетним сыном из жилого помещения, в котором вам на праве собственности принадлежат доли, не могут ни родители мужа, ни кто-либо еще.
 
Размен квартиры, которая принадлежит нескольким собственникам, возможен только с их общего согласия.
 
Также не стоит забывать, что продажа или обмен доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, возможна только с предварительного одобрения сделки органами опеки и попечительства.
 
Согласно ст.37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих за собой уменьшение имущества подопечного.
 
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
 
В соответствии с Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 “Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения” в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.
Что касается возможности отделения от бывших родственников, то продать свои доли можно с выполнением требований ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки сособственниками.
 
ГК РФ предусматривает возможность выдела доли. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
 
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
 
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
 
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
 
{typography quote_design}
 
Проживаю в 1-комнатной муниципальной квартире, в которой, кроме меня, «прописана» моя несовершеннолетняя дочь. Но живет она отдельно с матерью, моей бывшей женой в 3-комнатной квартире ее родителей. Я оплачиваю все счета за двоих, хотя инвалид 2 группы и не работаю. Как мне «выписать» дочь? Так как не могу ни приватизировать свое жилье, ни «прописать» кого-либо, а жить на пособие все труднее… (Станислав)
 
{/typography}
 
Возможность «выписать» бывшего члена семьи нанимателя, который либо никогда не жил или уже долгое время не живет в муниципальном жилом помещении, предусмотрена Жилищным кодексом РФ и постановлением Пленума Верховного суда РФ от 02.06.2009г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
 
Если дочь не жила в квартире ни дня, а лишь была формально зарегистрирована к отцу, то суд может признать ее не приобретшей права пользования жилым помещением, ведь согласно и ст.54 Жилищного кодекса РСФСР и ст.70 ЖК РФ, для приобретения права пользования жилым помещением необходимо не только быть зарегистрированным на этой жилой площади, но и фактически быть вселенным.
 
В соответствии с положениями ст. 20 Гражданского кодекса РФ и ст. 2 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 г. №5242–1, местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
 
Что касается второго варианта, при котором в судебном порядке можно выписать гражданина, который сам отказался от прав и обязанностей по договору социального найма и выбрал местом жительства другое жилое помещение, то согласно п. 32 постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.06.2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», если отсутствие в жилом помещении бывших членов семьи нанимателя не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
 
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять:
• по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.), или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.);
• не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
 
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
 
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку, согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.
 
Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина, как стороны в договоре найма жилого помещения.
 
В силу п. 29 указанного постановления Пленума Верховного суда РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, только в том случае, если он продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.
 
Обращаем ваше внимание, что признать бывшим членом семьи нанимателя несовершеннолетнего ребенка будет достаточно сложно, ведь родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права), обязаны содержать своих несовершеннолетних детей. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.
 
При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое).

{typography quote_design}

 

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации по понедельникам и четвергам. Предварительная запись по телефону: 8-903-572-21-15

В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! E-mail
редакции: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

{/typography}

Прочитано 2449 раз
Похимичим