Пятница, 16 ноября 2012 11:19

Ничтожность сделки с недвижимостью: важные подробности

Договор подписан, расчеты произведены, сделка прошла государственную регистрацию – кажется, можно забыть обо всех тревогах и волнениях и попрощаться с другой стороной соглашения. Увы, не все так просто: немало сделок с недвижимостью впоследствии признаются недействительными. Как же отстоять свою правоту в ходе нелегкого разбирательства?
 
Сделка может быть недействительна заведомо, независимо от признания ее таковой судом. Речь идет о сделках, совершенных с нарушением требований законодательства, например, к форме данной сделки или правомочиям сторон. В данном случае в суде решается вопрос не об оспаривании ее, а о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Срок исковой давности для ничтожных сделок – три года, и срок этот начинается со дня исполнения сделки.
 
Также сделки могут быть оспоримыми, то есть недействительными по основаниям, установленным законодательством, в силу признания их таковыми судом. Это сделки, совершенные под влиянием обмана, угроз, насилия, заблуждения и по прочим основаниям, наличие которых еще придется подтвердить в зале суда.
 
Если речь идет об оспоримой сделке, в судебном порядке заявляются требования о признании ее недействительной и о применении последствий ее недействительности. Срок исковой давности в данном случае – один год. Если сделка оспаривается как совершенная под влиянием насилия или угрозы, срок исковой давности начинается со дня прекращения указанных обстоятельств. В иных случаях срок исковой давности следует исчислять со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
 
Недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий и считается недействительной с момента ее совершения. В подобных случаях каждая из сторон должна возвратить все полученное по сделке. Если вернуть имущество невозможно, придется компенсировать его стоимость в деньгах.
 
Итак, какие же сделки с недвижимостью могут оказаться ничтожными? Прежде всего те, что совершены недееспособными вследствие психического расстройства гражданами. Спустя некоторое время после продажи имущества обратиться в суд и пожелать вернуть недвижимость могут родственники продавца. Важно понимать, что недееспособность – не оценка психического здоровья как таковая, а юридическая категория, и признать гражданина недееспособным может только суд.
 
Значит, имущество вернут продавцу, если его недееспособность подтверждает соответствующее судебное решение. А избежать подобного исхода поможет внимательность при общении с продавцом недвижимости. Возможно, сказанное вызовет у вас усмешку, но попросите его предъявить вам справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья. Как говорится -  береженого бог бережет!
 
Ничтожными также считаются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам. Допустим, продается квартира, при приватизации которой были допущены нарушения (не учтены интересы зарегистрированных там несовершеннолетних). Такая сделка будет заведомо недействительной, ведь в число собственников не вошли те, кто по закону имел на это право. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, попросите у продавца расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Этот документ содержит перечень всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире.
 
Ничтожными будут и сделки, при совершении которых не соблюдена нотариальная форма, а также требования о государственной регистрации. Кроме того, к числу ничтожных относятся мнимые и притворные сделки. В первом случае сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия: например, муж «продает» принадлежащее ему имущество, чтобы избежать притязаний жены на это имущество.
 
Притворные сделки лишь прикрывают другие сделки – к примеру, собственник продает свою долю в недвижимости, прикрывая куплю-продажу договором дарения. Это позволяет обойти требование закона о преимущественном праве покупки, которое есть у сособственников.
 
Договариваясь с продавцом, полезно попросить у него и справку из наркологического диспансера. Дело в том, что недействительной может быть признана сделка, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Подать такой иск может попечитель.
 
К числу оспоримых относится и сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В данном случае продавцу придется подтвердить наличие подобного обстоятельства соответствующей справкой.
 
Нередко в судебном порядке оспариваются сделки, совершенные под влиянием заблуждения – например, пожилой человек подписал договор дарения квартиры, считая, что речь идет об отношениях пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях важно доказать, что заблуждение имело существенное значение, то есть касалось природы сделки или важных качеств ее предмета.
 
Наконец, суд может признать недействительной сделку, совершенную под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. Людей социально незащищенных категорий нередко вынуждают продавать свои квартиры за бесценок или обманом дарить недвижимость.
 
В данном случае придется доказать факт обмана или угроз, например, при помощи свидетелей. Точно так же требует подтверждения и наличие тяжелых обстоятельств, вынудивших гражданина совершить сделку – например, серьезная болезнь или смерть близкого человека.
 
Независимо от того, в какой роли вы оказались – желающего вернуть имущество продавца или вынужденного обороняться покупателя, лучше заручиться поддержкой адвоката. Профессиональный юрист наверняка обратит внимание на то, что можете упустить вы – например, на истечение срока исковой давности по требованиям – а также представит грамотные возражения на аргументы другой стороны.

{typography quote_design}

 

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации по понедельникам и четвергам. Предварительная запись по телефону: 8-903-572-21-15

В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! Телефон редакции 444 -04-05, e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.


{/typography}


Прочитано 2245 раз
Какие вопросы экологии Вас волнуют больше всего?